Il nostro viaggio all’interno della strategia che permette di investire seguendo la strategia del global market portfolio, ovvero investire come fa la media degli investitori nel mondo, prosegue. Rimaniamo all’interno dell’universo azionario facendo tappa questa volta in una delle cosiddette asset class alternative. Le azioni immobiliari, più comunemente note come REITS (Real Estate Investment Trust).
Le società che possiedono o finanziano beni immobili destinati alla locazione o alla vendita in vari segmenti del settore immobiliare hanno la possibilità di creare dei veicoli soggetti a regole piuttosto stringenti, quotandosi sul mercato. I REITS sono diffusi soprattutto sul mercato americano (ma non solo), mentre in Italia esistono attività similari note come come SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate).
Il vantaggio principale dei REITS è quello di accedere al mercato immobiliare e più nello specifico alla sua capacità di generare flussi di cassa periodici, senza impegnare quote importanti di capitale. Altro vantaggio è che non necessariamente bisogna essere competenti in attività di gestione degli immobili per investire.
All’interno del global market portfolio il real estate occupa un peso di circa il 6,5%, rappresentando l’asset class alternativa più presente all’interno di questo mondo.
Accedere ai REITS con gli ETF
Gli investitori possono accedere ai REITS in modo molto conveniente attraverso strumenti di replica passivi quotati sul mercato come gli ETF. Ne esistono diversi specializzati anche per area geografica, ma naturalmente per chi cerca di replicare la strategia del global market portfolio un ETF che investe in società immobiliari globali è la scelta migliore. Sono oltre 30 gli ETF immobiliari quotati sul mercato europeo.
Pochi però quelli con masse amministrate superiori ai 500 milioni di euro e tra questi solo due investono a livello globale. Ishares Developed Markets Property Yield (che però è il più caro in termini di spese correnti) e HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed (decisamente più conveniente visto il costo di 0,24% all’anno). La performance a distanza di 5 anni rende preferibile l’ETF di Hsbc che supera di oltre un punto percentuale l’ETF di iShares facendo sostanzialmente la stessa cosa, con la sola differenza rilevata a livello di costi.
Con una replica totale di quasi 400 società quotate sui mercati sviluppati, l’ETF di HSBC è attivo dal 2011 e ha un peso di Stati Uniti di poco superiore al 60%. Seguono Giappone (9%), Hong Kong (4%) e UK (4%). La distribuzione del dividendo è trimestrale e nell’ultimo anno ha sfiorato il 4%. Tra le prime 10 società troviamo tutte realtà americane con il peso più importante per Prologis (7%) e Equinix (5%).
Il rapporto prezzo utili di 21 non mette questo tipo di investimento tra i cosiddetti value, ma certamente la sua finalità principale è quella di generare reddito periodico e l’investitore deve avere bene in mente questo obiettivo anche considerando la tassazione immediata che viene applicata all’atto della distribuzione del dividendo.
ETF: gli ultimi 5 anni non hanno premiato il tema REITS
Osservando le performance e facendo un confronto con un classico Msci World la differenza di rendimento è abissale. Al +63% di un azionario globale al 11 ottobre 2023 si contrappone un +6% dell’ETF sui Reits.
Ecco perché può essere sensato inserire in un portafoglio ben diversificato questo tema (ricordando comunque che l’azionario globale al suo interno comprende già il 3% di Reits) per sfruttare un processo di ritorno verso la media nei prossimi anni quando, si spera, i tassi di interesse cominceranno a mostrare una tendenza di nuovo discendente.
L’ambiente attuale ovviamente non è quello più congeniale a questo tipo di attività che fa dei mutui la sua risorsa principale di sostentamento, ma proprio per questo il global market portfolio aiuta ad avere un presidio anche su ciò che sembra oggi essere meno attraente e che saremmo portati a snobbare per le sue performance passate.
Come investire seguendo la teoria del Global Market Portfolio
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