Il mercato immobiliare europeo è sotto pressione a causa, tra gli altri, del rialzo dei tassi di interesse e dell'imminente recessione economica. Ma questi problemi esistono anche in altre parti del mondo e quindi stupisce l’intensità e la velocità con la quale stanno scendendo le valutazioni delle società legate al mondo real estate quotate sui listini europei.
Incertezza geopolitica e rallentamento delle compravendite causate da un mix di aumento tassi e aumento dei materiali di costruzione combinati ai costi delle utenze, stanno creando uno scenario non propriamente benigno soprattutto in quella Germania che rappresenta uno dei paesi più rappresentati, assieme alla Francia, nei panieri degli ETF.
Se confrontiamo l’andamento a inizio novembre dell’ETF iShares European Property con lo stesso ETF che però investe solo in USA, ci rendiamo conto della pessima performance collezionata dai REIT (Real Estate Investment Trust) europei negli ultimi 3 anni. Il -37% è maturato tutto negli ultimi 12 mesi e si confronta con il +2% dei REIT americani.
Effetto cambio ma non solo
E a quanto pare le responsabilità della componente Gran Bretagna non sono poi così decisive visto che l’ETF Uk Property a distanza di 3 anni perde “solo” il 22%. Rimanendo sul tema geografico da evidenziare la tenuta dell’ETF iShares Asia Property cha in 3 anni ha riportato una performance negativa del 15%.
Quindi real estate che nell’ultimo triennio non ha fornito grandi soddisfazioni agli investitori.
Dobbiamo considerare che nello stesso arco temporale dei tre anni l’indice Msci World ha guadagnato il 30%. Non si può certo dire che il premio al rischio di questo asset alternativo è stato soddisfacente per un investitore che ha scelto di diversificare.
L’ETF iShares European Property esclude la Gran Bretagna dal proprio paniere di investimento ed è stato letteralmente massacrato nell’ultimo anno. Il price/cash flow, multiplo preferito al prezzo/utili per gli strumenti immobiliare, è molto allettante e pari a 10. Altro indicatore fondamentale che testimonia lo sconto raggiunto da queste asset europee è il prezzo/valore di libro. Il paniere di azioni presente nell’ETF oggi quota a 0,6 volte il patrimonio.
L’ETF è ben diversificato in termini numerici (oltre 60 società), ma soffre tremendamente la presenza di una società tedesca, Vonovia, che fagocita tutti il resto con oltre il 20% di peso. La svizzera Swiss Prime Site e un’altra tedesca, Leg Immobilien, occupano la seconda e la terza piazza con il 5%.
Nonostante i tanti buy espressi dalle principali case d’affari negli ultimi mesi, l’emorragia di prezzo di Vonovia non sembra fermarsi. Solo ad inizio anno l’azione quotava poco sotto i 50 euro. Oggi siamo ben sotto quota 22 in una spirale ribassista che da agosto in avanti sembra senza freni. La recessione tedesca a quanto pare si fa sentire.
Uno strumento alternativo per evitare questa concentrazione su una sola azione pur investendo in Europa (ma con Gran Bretagna) è l’ETF Xtrackers Developed Europe Real Estate; qui Vonovia rimane sempre il primo titolo ma con il 10% di peso.
Tornando all’ETF di iShares European Property, a livello geografico la Germania occupa il 35% del portafoglio seguita al 15% da Svizzera, Belgio, Francia e Svezia. Anche il paese scandinavo è responsabile del calo dell’ETF degli ultimi mesi visto che la bolla speculativa sul mercato nordico sembra essere scoppiata dopo la rimozione del tasso zero da parte della banca centrale. Gli analisti prevedono in Svezia prezzi delle case in caduta di almeno il 15% nel 2023.
Un settore quello del real estate europeo che non attrae sicuramente orde di investitori in questo momento di mercato. Ma come ben sa chi ha letto i nostri articoli sulle asset allocation più celebri d’America, un pezzettino di asset allocation del portafoglio è sempre destinato al real estate. Che oggi costa relativamente poco…