Investire nel settore immobiliare viene associato dalla maggior parte degli investitori all’acquisto di uno o più immobili lucrando sulla differenza di prezzo in fase di vendita, oppure sugli affitti riscossi dagli inquilini periodicamente.
Questo in realtà è solo uno dei modi per investire direttamente nel settore del real estate. Spesso faticoso, costoso e con la necessità di avere competenze elevate. Da anni esiste la possibilità di investire con ETF nel settore dei cosiddetti REITs, veicoli di investimento quotati di larga diffusione in America (ma sempre più globali), che nel rispetto di certe regole predefinite offrono la possibilità agli investitori di partecipare ad investimenti immobiliari incassando le rendite da essi generate.
Negli ultimi tempi sono nate altre forme di investimento alternativo. Ad esempio, il crowdfunding e il social lending immobiliare rappresentano nuovo tipologie di investimento attraverso le quali un investitore può decidere di partecipare a uno o più progetti di investimento in pool con altri soggetti. A fronte di redditività più elevate anche i rischi di non rientrare per intero dal capitale investito sono più alti rispetto ad altre forme di investimento.
Cosa sono i REITs
Ma torniamo ai REITs. Sotto la sigla di REIT (Real Estate Investment Trust) ci sono compagnie organizzate che possiedono e gestiscono immobili di varia natura ad uso commerciale, residenziale, ospedaliero, logistico, ecc… La maggior parte dei REITs sono quotati sulle borse valori e retrocedono i dividendi generati dalle rendite percepite sugli immobili agli investitori con cadenza periodica.
Per essere qualificati come REITs certi veicoli devono soddisfare dei requisiti di gestione minimi. Regole che cambiano da paese a paese ma che per gli Stati Uniti prevedono ad esempio l’investimento di almeno il 75% del patrimonio in immobili o titoli di stato. Ottenere almeno il 75% dei ricavi da affitti, interessi e compravendite di immobili. Distribuire almeno il 90% dei profitti ai propri azionisti.
Questo ultimo punto rende l’investimento in REITs ottimo per chi sta cercando di costruire una rendita passiva con flussi periodici di cassa in ingresso.
Oggi anche un piccolo investitore può partecipare a questo tipo di investimento acquistando fondi o ETF dedicati. Nello specifico degli ETF, sono oltre 30 gli strumenti quotati sul mercato europeo che investono in questo tema alternativo.
L’esposizione può essere globale oppure regionale. L’ETF più capitalizzato in Europa è iShares Developed Markets Property con masse amministrate superiori al miliardo di euro. I REITs americani sono dominanti con un peso del 60%, seguiti da Giappone (10%), Hong Kong (5%) e Singapore. Interessante come da attese il rapporto tra dividendo pagato e prezzo che sfiora il 4%.
Oggi si può investire anche sul mercato immobiliare europeo con gli ETF a costi che si aggirano attorno ai 40-50 punti base. Ma oltre all’Europa (attenzione perché l’ETF non è completamente investito in REITs ma anche in semplici società quotate che operano sul mercato real estate senza dover sottostare ai vincoli regolamentari), anche la Gran Bretagna e l’Asia sono aree geografiche “investibili” con gli ETF delle principali case di investimento. SPDR offre anche un ETF che investe nel settore immobiliare europeo al netto della Gran Bretagna. Cominciano ad intraversi sul mercato i primi ETF “green” sostenibili come il CSIF FTSE EPRA Nareit Developed Green Blue.
In termini di performance relative può essere utile verificare l’andamento dei mercati azionari globali confrontandoli con un indice mondiale che investe nel settore real estate. Le notizie sotto questo punto di vista non sono buone. Il settore ha sottoperformato in modo clamoroso nell’ultimo lustro. L’indice globale Msci World ha guadagnato oltre il 50%, quello globale real estate il 10%. Se dovesse valere il principio del ritorno verso la media i prossimi anni potrebbero perciò essere proprio quelli dell’azionario immobiliare.
Un tema di investimento alternativo che oggi ogni piccolo investitore può inserire all’interno del proprio portafoglio, per diversificare e catturare fonti di rendita aggiuntive e più attraenti. De emerge la necessità di ottenere un costante e più ricco flusso di entrate monetarie passive periodiche allora l’investimento in REITs è una buona opzione.