In pochi giorni, il mercato dei mutui americano ha subito un brusco shock sistemico. Lunedì 4 agosto il tasso medio sui mutui trentennali fissi è sceso al 6,57%, il livello più basso dallo scorso ottobre, dopo essere rimasto ancorato al 6,74% fino al 28 luglio. In soli tre giorni, quindi, il costo di finanziamento è diminuito di 18 punti base, un movimento che, per strumenti normalmente poco volatili, equivale a un vero e proprio “scatto” ribassista.
Mutui USA: a cosa è dovuta la correzione?
La correzione parte dal mercato del lavoro. Il rapporto sull’occupazione di luglio, risultato più debole del previsto, ha spinto gli investitori a rifugiarsi nei Treasury decennali, considerati l’asset sicuro per eccellenza; il loro rendimento è scivolato fino al 4,203% nello stesso arco temporale, trascinando con sé i mutui che, per prassi, replicano l’andamento del T-note più un differenziale di 150–200 punti base.
Cosa cambia dati alla mano?
Una riduzione di tassi che all’apparenza sembra millimetrica diventa tangibile sul portafoglio delle famiglie. Chi oggi rifinanzia un mutuo residuo da 300.000$ passando dal 6,74% al 6,57% vede la rata mensile (solo capitale e interessi) calare da circa 2.100$ a 1.900$, con un risparmio che sfiora 200$ al mese, oltre 2.400$ l’anno.
Il vantaggio non si limita a chi ha già un prestito in corso. Secondo le simulazioni di Redfin, un acquirente che dispone di un budget fisso di 3.000$ mensili guadagna adesso 20.000$ di potere d’acquisto in più rispetto a maggio, quando il tasso medio aveva toccato un picco del 7,08%.
Eppure, la maggior parte dei proprietari americani conserva mutui stipulati negli anni d’oro dei tassi bassi, spesso al di sotto del 6%; a beneficiare subito di questa finestra sono perciò soprattutto coloro che si trovano ancora sopra la soglia del 7%.
Il quadro dei prezzi residenziali resta complesso: la mediana nazionale è salita a 435.300$ in giugno, nuovo massimo storico.
Eppure, Daryl Fairweather, economista di Redfin, parla esplicitamente di “window of opportunity” per chi desidera chiudere l’acquisto prima della fine dell’estate, complice un’offerta di case in aumento in molti mercati e un costo del denaro improvvisamente più favorevole.
Gli effetti positivi toccano anche i proprietari che stanno valutando di abbreviare la durata residua del prestito. «Quando i tassi scendono – ricorda Alex Elezaj, chief strategy officer di United Wholesale Mortgage – non è soltanto una questione di ridurre la rata: c’è la possibilità di rifinanziare da 30 a 15 anni, se il reddito lo consente, tagliando drasticamente gli interessi complessivi da pagare».
Legame tra mutui e Federal Reserve
Vale comunque la pena ricordare che il legame vero non è con la Federal Reserve (Fed), bensì con il Treasury. Anche un eventuale taglio dei Fed funds, cui il mercato attribuisce oltre il 90% di probabilità nella riunione del 17 settembre, agirà sui mutui solo attraverso il filtraggio delle aspettative di inflazione e crescita che influenzano il decennale. Non a caso Chen Zhao, economista di Redfin, avverte che la discesa “potrebbe frenarsi se i dati macro di agosto dovessero sorprendere al rialzo”, lasciando intendere che i livelli attuali rappresentano più una tregua che un nuovo regime permanente.
In conclusione, in un contesto di prezzi delle case ai massimi storici e di incertezza macro, il vantaggio decisivo resta la capacità di leggere rapidamente i dati: un compito cruciale tanto per gli investitori quanto per le famiglie che puntano a trasformare il “sogno americano” in un obbiettivo concreto.