I mutui subprime sono entrati a far parte del lessico comune a partire dall'anno 2006 quando hanno raggiunto un livello di crescita incontrollata che ha gettato le basi per la grande crisi del 2008, culminata con il fallimento della Lehman Brothers. Vediamo insieme una guida completa di questo pericoloso strumento sia per chi lo emette che per chi lo riceve, nonché i passi più importanti che ne hanno contrassegnato la vita dalle sue origini ai giorni nostri.
Mutui subprime: cosa sono e come funzionano
Il termine subprime nasce negli Stati Uniti e fa riferimento a tutte quelle concessioni di credito in cui chi lo riceve ha una storia pregressa di cattivo debitore e quindi ha difficoltà di accesso a nuovi finanziamenti. Di conseguenza il prestito ad alto contenuto di rischio è associato a tassi d'interesse superiori a quelli di mercato.
I mutui subprime sono quindi prestiti che presentano delle condizioni meno favorevoli rispetto a quelle delle altre forme di finanziamento denominate prime loan. Queste condizioni si esplicano non solo in tassi d'interesse, ma anche in commissioni e premi più elevati per compensare l'alto rischio d'insolvenza.
Normalmente i mutui subprime vengono richiesti per l'acquisto o la ristrutturazione di una casa o per comprare un'automobile e non di rado per rimborsare rate di mutuo pregresse. Esistono diverse tipologie di mutui subprime, le più importanti riguardano:
- mutui interest-only, attraverso cui il mutuatario paga solo gli interessi per un certo lasso di tempo che va dai 5 ai 10 anni;
- mutui pick-payment, con i quali il debitore può scegliere il tipo di pagamento che mensilmente vuole sostenere;
- mutui convertibili che prevedono un tasso fisso per un certo periodo che poi si converte in tasso variabile. I più diffusi di questa categoria sono i mutui 2-28, che si riferiscono proprio al tempo di applicazione di un tasso fisso (2 anni) e variabile (28 anni), una volta riprogrammato il piano di ammortamento e ripartiti da un tasso più alto.
Mutui subprime: chi sono debitori e creditori
Il debitore di un mutuo subprime è un soggetto che ha un punteggio di credito molto basso, negli USA convenzionalmente stabilito a un livello inferiore a 620, in una scala di valori che va da 300 a 850. La storia di tale soggetto è determinata da vari inadempienze, pignoramento dei beni, ritardi nei pagamenti e addirittura fallimenti.
Costui solitamente non è assolutamente in grado di fornire alcun tipo di garanzie all'istituto di credito che eroga il mutuo, perché ad esempio non ha una fonte di reddito stabile nel tempo, o perché questa non è sufficiente a coprire l'entità del finanziamento o ancora in quanto il soggetto debitore è ricorso nel contempo ad altre forme di indebitamento.
Certamente, in una situazione siffatta viene avvantaggiato da legislazioni che forniscono una scarsa tutela nei confronti del creditore. Entrando più nello specifico, chi contrae un mutuo subprime presenta solitamente un mix delle seguenti caratteristiche di rischio:
- Ritardo di oltre 30 giorni del pagamento di debiti pregressi negli ultimi 12 mesi, oppure di oltre 60 giorni negli ultimi 36 mesi;
- Bancarotta dichiarata negli ultimi 5 anni;
- Stato d'insolvenza di un mutuo contratto negli ultimi 2 anni;
- Punteggio di affidabilità del credito inferiore ai 620 punti.
Il creditore di un mutuo subprime è un istituto che per ragioni concorrenziali accetta il rischio di mettere a repentaglio il rimborso del suo finanziamento rivolgendosi a soggetti poco affidabili.
L'unica forma di copertura del rischio che il prestatore ha è determinata dall'applicazione di interessi più alti rispetto a quelli di mercato e da tariffe che lievitano in maniera aggressiva. Questo però finisce per essere un circolo vizioso in quanto mette maggiormente il debitore nelle condizioni di non poter onorare gli impegni finanziari.
Mutui subprime: le basi della crisi del 2008
Questa tipologia di prestito si è diffusa negli Stati Uniti a metà degli anni '90, grazie anche alle politiche democratiche del Governo Clinton. Nel 1998 un quarto dei mutui in circolazione era rappresentato dal credito subprime, forte del fatto che in un mercato controverso la domanda e l'offerta s'incastrarono perfettamente.
Già dall'inizio però alcuni furono molto critici con l'adozione di queste pratiche definite predatorie, denunciando il pericolo che l'aumento del tasso variabile senza rinegoziazione della scadenza non faceva altro che creare le premesse per l'insostenibilità della rata. Da qui il passo verso l'insolvenza sarebbe stato breve.
Nel 2006 questa evidente congiuntura esplose in tutta la sua potenza, perché migliaia di famiglie e imprese furono inadempienti e i prestatori di denaro dichiararono default. Le sofferenze all'interno dei bilanci bancari crebbero a dismisura e una buona parte furono cartolarizzate in obbligazioni garantite proprio dai mutui subprime e collocate sul mercato tramite i fondi 'investimento.
Tutto ciò aprì le porte a una gigantesca bolla immobiliare. In sostanza, il rischio delle obbligazioni cartolarizzate venne trasferito dall'emittente al mercato, dove gli acquirenti dei bond sarebbero stati rimborsati solo se chi aveva contratto il mutuo per l'acquisto di una casa ad esempio avesse pagato le rate.
Non avvenendo questo, gli investitori persero il capitale, le banche comunque non videro indietro il proprio denaro sui mutui concessi e le case furono messe all'asta determinando il crollo dei prezzi degli immobili.
Gli effetti della cartolarizzazione in parte si sentono ancora oggi. A giudizio dell'ex-Governatore della Federal Reserve, Alan Greenspan, l'attuale crisi di solvibilità delle banche è figlia di quel fenomeno che ha aperto uno spaccato nel nostro modello di capitalismo.