I tassi ipotecari negli Stati Uniti si stanno avvicinando pericolosamente alla soglia dell'8%. Stando ai dati forniti dalla Mortgage Bankers Association, attualmente i mutui a 30 anni scontano costi finanziari di circa 7,5 punti percentuali. Bisogna tornare indietro a inizio millennio per vedere numeri di questa rilevanza. Chiaramente questi livelli sono elevati nel contesto attuale, ma non bisogna dimenticare che negli anni '80 accendere un mutuo per comprare casa comportava un esborso fino a quasi il 20% in termini di interessi.
Oggi le preoccupazioni sono vive perché
i tassi d'interesse della Federal Reserve probabilmente aumenteranno ancora e, cosa più importante, rimarranno alti per molto tempo. Così è stato dichiarato dal presidente della Banca centrale americana
Jerome Powell durante l'ultimo meeting ufficiale del 19-20 settembre e così ora si attendono il mercato e la gran parte degli opinionisti.
Gli effetti sul mercato immobiliare
Un costo del finanziamento troppo elevato potrebbe avere delle conseguenze esiziali sul mercato immobiliare, sia sul fronte della domanda che su quello dell'offerta. La scorsa settimana le richieste di mutui per la casa sono affondate al loro livello più basso dalla metà degli anni '90 e questo già suona come un grande campanello d'allarme. Le persone rinunciano alla fine a comprare un immobile di proprietà di fronte a condizioni finanziarie insostenibili per ottenere un prestito dalla banca.
Ma anche i venditori evitano di mettere la propria casa in vendita, perché una volta che hanno bloccato tassi storicamente bassi nei primi anni della pandemia ora trovano pochi incentivi a scambiare i loro tassi del 3% con un prestito del 7%. Nel frattempo, le società immobiliari fanno più fatica a sostenere gli investimenti attraverso i finanziamenti.
In questo quadro, i prezzi delle case esistenti in America si avvicinano di nuovo ai massimi storici del 2022, secondo i dati della National Association of Realtors. La carenza di case in vendita e i maggiori vincoli di accessibilità ai mutui per gli acquirenti spingono le vendite a un tasso annuale destagionalizzato di 4,04 milioni. Questo è già quasi il 22% inferiore al livello delle vendite nell'agosto 2000, l'ultima volta che i tassi ipotecari hanno superato l'8%.
Cosa aspettarsi ora?
Gli scenari futuri sono difficili da prevedere ma, con la miccia rappresentata dai tassi ipotecari ormai innescata, il mercato immobiliare rischia di incendiarsi. "Il tasso ipotecario fisso a 30 anni potrebbe raggiungere l'8% alla fine di questo mese e potrebbe rimanere a quel livello per il resto dell'anno", ha affermato Lawrence Yun, capo economista della National Association of Realtors. "I tassi ipotecari smetteranno di salire e inizieranno a scendere solo se la Fed indicherà probabili tagli dei tassi l'anno prossimo", ha aggiunto.
Nel frattempo, però, "ogni punto percentuale di aumento dei tassi ipotecari comporta che tre milioni di potenziali acquirenti rimangono fuori dal mercato immobiliare", ha osservato Yun. "Poiché non tutti gli acquirenti che si qualificherebbero per un mutuo alla fine acquistano una casa, un tale aumento dei tassi comporterebbe da circa 250.000 a 300.000 vendite di case in meno su base annua", ha riferito.
Cristian deRitis, vice capo economista di Moody's Analytics, ritiene che l'impatto sui prezzi delle case sarà più difficile da determinare, in quanto "la bassa offerta e la bassa domanda sono impegnate in un tiro alla fune". L'esperto precisa che da una parte vi è una offerta bassa perché "i proprietari di case scelgono di rimanere fermi"; da un'altra parte la domanda rimane contenuta dal momento che "gli acquirenti vengono esclusi dal mercato". Alla fine, il mercato è stretto, ma per deRitis "ci sono ancora abbastanza acquirenti disposti a farsi avanti e sostenere i prezzi".