La crisi immobiliare cinese non solo non mostra segnali di stabilizzazione, ma rischia di aggravarsi ulteriormente nel corso del 2026. S&P Global Ratings ha rivisto al ribasso le proprie previsioni neanche due mesi dopo l’inizio dell’anno, segnalando un deterioramento più rapido del previsto del mercato residenziale.
Secondo l’agenzia, le vendite di nuove abitazioni in Cina dovrebbero diminuire tra il 10% e il 14% nel 2026, rispetto al calo del 5-8% stimato lo scorso ottobre. Il cambiamento evidenzia quanto la crisi del settore sia ormai strutturale e difficilmente risolvibile senza un intervento diretto dello Stato.
Crisi immobiliare Cina: un ciclo negativo difficile da spezzare
Il problema principale rimane l’eccesso di offerta. Dopo anni di crescita alimentata dal debito, gli sviluppatori hanno continuato a costruire anche durante il calo della domanda, generando una quantità crescente di abitazioni invendute. Il risultato è un sesto anno consecutivo di stock immobiliari in aumento.
Per S&P il mercato è entrato in un circolo vizioso: i prezzi in discesa riducono la fiducia delle famiglie, la domanda resta debole e il surplus di immobili continua a crescere. L’agenzia prevede un’ulteriore flessione dei prezzi tra il 2% e il 4% nel 2026, dopo un calo simile registrato l’anno scorso.
La situazione è diventata particolarmente preoccupante perché il ribasso si è esteso anche alle grandi metropoli. Pechino, Guangzhou e Shenzhen hanno registrato diminuzioni di almeno il 3% nel 2025, mentre Shanghai è stata l’unica grande città a mostrare un aumento dei prezzi, pari al 5,7%.
Il settore immobiliare, che in passato rappresentava oltre un quarto dell’economia cinese, ha visto il volume delle vendite annuali dimezzarsi in soli quattro anni: da 18,2 trilioni di yuan nel 2021 a circa 8,4 trilioni nel 2025. Il rallentamento è iniziato con la stretta di Pechino sull’indebitamento degli sviluppatori, ma la domanda non si è più ripresa.
S&P ritiene che solo il governo abbia la capacità di assorbire l’eccesso di offerta, ad esempio acquistando immobili invenduti per convertirli in edilizia sociale. Finora però gli interventi sono stati limitati e frammentari.
Crisi immobiliare Cina: costruttori a rischio revisione rating
Il peggioramento delle vendite aumenta il rischio finanziario per le società immobiliari: se il calo dovesse superare ulteriormente le previsioni, quattro dei dieci developer seguiti dall’agenzia potrebbero subire revisioni al ribasso del rating. La fragilità del comparto resta quindi un fattore sistemico per l’economia.
Nel frattempo Pechino continua a puntare maggiormente sullo sviluppo tecnologico come motore di crescita, ma diversi analisti ritengono che non sia sufficiente a compensare la debolezza del mattone, rendendo il Paese più dipendente dalle esportazioni e quindi più esposto alle tensioni commerciali globali.