L’indice Case-Shiller, formalmente noto come S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price NSA Index, è un indicatore economico che misura mensilmente la variazione del valore delle case unifamiliari negli Stati Uniti. L'indice si basa sulla tecnica di pricing “repeat-sales method” sviluppata negli anni '80 dagli economisti Karl Case e Robert Shiller. Ecco tutto quello che c’è da sapere.
Mercato immobiliare USA: cos’è, origini e come funziona il C.S. Housing Index
Nel 1991, gli economisti Karl Case e Robert Shiller, insieme al collega Allan Weiss, formarono una società che iniziò a pubblicare dati sull'indice monitorando i prezzi delle case negli Stati Uniti. La società fu infine acquistata da Fiserv, che lo ha venduto alla società di analisi immobiliare CoreLogic nel 2013.
CoreLogic raccoglie i dati sui prezzi delle case da registri di atti e altri uffici di registrazione per le transazioni immobiliari e calcola l'indice, che è distribuito da S&P Dow Jones Indices, una divisione di S&P Global. L'indice è uno dei tre prodotti CoreLogic con la metodologia Case-Shiller, che sono:
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Il National Home Price Index tiene traccia delle variazioni del valore delle case unifamiliari statunitensi su base mensile. L'indice è una misurazione composita di indici dei prezzi delle abitazioni di ciascuna delle nove regioni degli Stati Uniti in base alle divisioni del censimento.
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Il 10-City Composite Index copre 10 aree metropolitane tra cui Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco e Washington, DC.
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Il 20-City Composite Index comprende tutte le aree della metropolitana sopra insieme ad Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle e Tampa.
I dati sui prezzi di vendita delle case di ciascuna area metropolitana vengono utilizzati per stimare il valore totale delle case unifamiliari nell'area metropolitana. Questi aggregati determinano il peso relativo di ciascuna area metropolitana negli indici compositi a 10 e 20 City. Gli aggiornamenti per i tre indici vengono rilasciati l'ultimo martedì di ogni mese. Vi è un ritardo di due mesi dei dati. Per esempio, gli indici pubblicati a fine giugno riflettano i prezzi di aprile.
Case-Shiller Housing Index: metodologia
Gli indici utilizzano una particolare metodologia al fine di rappresentare nel modo più corretto i cambiamenti nei prezzi nel mercato immobiliare residenziale degli Stati Uniti. A tale scopo vengono prese in considerazione solo le unità immobiliari residenziali unifamiliari sulle quali siano state rilevate le cosiddette "repeat sales", ovvero passaggi di proprietà avvenuti tra soggetti indipendenti (non imparentati) nel periodo di riferimento (gli ultimi tre mesi).
Quando, utilizzando i dati degli uffici del registro locali, viene rilevato un passaggio di proprietà di un'abitazione unifamiliare, viene effettuata una ricerca per trovare un passaggio di proprietà precedente: se questo viene trovato siamo in presenza di una "repeat sale".
A questo punto la differenza di prezzo tra i due passaggi di proprietà viene presa in considerazione per l'elaborazione, a meno che tra le due transazioni vi sia stato un cambiamento della tipologia di immobile o che la differenza di prezzo sia ampia al punto da far pensare a un errore nei dati. Dal calcolo vengono inoltre esclusi anche i dati relativi a passaggi di proprietà troppo ravvicinati e troppo frequenti e anche quelli di abitazioni che hanno subito importanti modifiche e/o ristrutturazioni.
Case-Shiller Housing Index: caratteristiche e limiti
Dal momento che l’indice misura le variazioni dei prezzi delle metodo delle vendite ripetute, la nuova costruzione è esclusa. Poiché queste case non sono state vendute in precedenza, non è possibile calcolare come sono cambiati i loro prezzi di vendita fino a quando non hanno avuto due proprietari.
Inoltre, le tipologie di vendita tracciate dagli indici sono chiamate transazioni di vendita a condizioni di mercato. Si tratta di transazioni in cui la casa è stata venduta al valore di mercato. Quindi, per esempio, una transazione in cui un genitore ha venduto la sua casa a suo figlio a un prezzo favorevole e inferiore a quello di mercato non sarebbe inclusa in nessun indice.
Le vendite di preclusione sono incluse negli indici perché una vendita tra una banca e un individuo è considerata sia una vendita normale che una vendita ripetuta. I condomini e le cooperative non sono inclusi in nessuno degli indici principali.
Sono escluse dall’indice anche le proprietà la cui designazione cambia, come ad esempio, una proprietà che fino a poco tempo fa era considerata una casa, ma ora è un condominio, e le vendite subito prima o dopo che una proprietà è stata drasticamente modificata.