I Real Estate Investment Trust (REIT) quest'anno hanno fatto meglio del mercato azionario statunitense. Il Morningstar US Real Estate Index è salito del 16,4% nel 2026 fino al 28 luglio, mentre il mercato azionario statunitense nel suo complesso ha guadagnato il 9,8%, secondo il Morningstar US Total Market Index. Se questa tendenza dovesse proseguire, sarebbe il miglior risultato dell'indice immobiliare dal 2021 e il primo anno di sovraperformance rispetto al mercato dopo oltre un decennio.
I REIT sono società quotate che investono e gestiscono immobili a reddito, come uffici, centri commerciali, data center, ospedali e abitazioni. Consentono agli investitori di ottenere esposizione al mercato immobiliare e distribuiscono gran parte degli utili sotto forma di dividendi.
L'aspetto più interessante è che, in teoria, il 2026 avrebbe dovuto essere un anno negativo per i titoli immobiliari. Questo perché i tassi di interesse sono aumentati e i REIT sono normalmente caratterizzati da una correlazione inversa con i rendimenti obbligazionari. Le ragioni di tale correlazione sono fondamentalmente due. In primo luogo, le società immobiliari ricorrono ai finanziamenti per sostenere gli investimenti negli immobili; di conseguenza, se i tassi sono più alti, aumenta il costo del finanziamento e si riduce, a parità di condizioni, la redditività delle aziende.
In secondo luogo, il mattone è considerato un bene rifugio, al pari dei titoli di Stato. I rendimenti dei Treasury decennali quest'anno sono cresciuti fino al 4,6%, il che rende meno convenienti i dividendi distribuiti dai REIT rispetto al rendimento garantito dalle obbligazioni pubbliche. L'aumento dei rendimenti, invece, non solo non ha fatto scendere le valutazioni delle società immobiliari, ma non ha nemmeno impedito che salissero.
REIT: perché le azioni hanno sovraperformato
I REIT hanno ottenuto performance superiori alla media soprattutto nei settori sanitario, alberghiero e commerciale. Ma il vero motore della sovraperformance è stato rappresentato dai data center. I REIT specializzati in queste infrastrutture, come Equinix, Digital Realty e Iron Mountain, si sono distinti particolarmente perché gli investitori hanno privilegiato le attività legate all'intelligenza artificiale. Mentre lo scorso anno i tre REIT avevano sottratto circa due punti percentuali alla performance del settore, risultando tra i principali fattori negativi, nel 2026 hanno contribuito insieme a quasi il 28% dei rendimenti complessivi del comparto immobiliare fino al 28 luglio.
Martin Szumski, equity analyst di Morningstar, ha spiegato come la crescita di quest'anno sia dovuta principalmente ai carichi di lavoro legati all'inferenza, ovvero alla potenza di calcolo necessaria quando gli utenti interrogano modelli di AI già addestrati. "Con l'AI sono emersi due tipi di data center", ha affermato. "Il primo riguarda l'addestramento dei modelli. Aziende come OpenAI e Anthropic hanno costruito propri data center esclusivamente per sviluppare i modelli di base utilizzati da tutti. Successivamente, gli hyperscaler e gli sviluppatori dei modelli più avanzati hanno iniziato a concentrarsi maggiormente sull'inferenza".
L'esperto mette in evidenza come i data center di Digital Realty ed Equinix siano estremamente importanti, in quanto "quando un cliente utilizza ChatGPT (il modello AI di OpenAI, n.d.r.), il modo più rapido per rispondere è elaborare la richiesta il più vicino possibile ai suoi dati". Le due società hanno un vantaggio competitivo difficile da replicare, sottolinea Szumski.
"Nelle aree dove si concentra la domanda ci sono pochi terreni disponibili e anche la capacità elettrica è limitata", ha affermato. "Chi possiede data center in queste zone può applicare prezzi più elevati. La domanda è enorme e l'offerta disponibile è ancora limitata". Quindi, oggi, "l'unico modo per ottenere spazio in data center in aree come la Virginia o Chicago è rivolgersi a Equinix o Digital Realty".
Un altro grande vantaggio delle due società, osserva l'analista, è che "circa la metà dei data center che avrebbero dovuto essere avviati quest'anno è stata rinviata o non ha ancora iniziato la costruzione". Tuttavia, il rischio principale è che, nel tempo, gli hyperscaler e le grandi aziende dell'intelligenza artificiale costruiscano autonomamente i propri impianti dedicati all'inference. Al riguardo, Szumski prevede entrambe società un rallentamento della domanda tra il 2028 e il 2029.