Il mercato immobiliare statunitense sta entrando in una spirale pericolosa. Dopo il boom della domanda a seguito della ripresa post-pandemica, le vendite di case hanno cominciato a rallentare al punto che gli economisti parlano di una recessione immobiliare. Nel mese di luglio vi è stata la compravendita di 4,81 milioni di immobili esistenti, al livello più basso da novembre 2015. Allo stesso modo, la cessione di case nuove è scesa ai minimi di luglio 2016.
Una situazione così preoccupante è figlia dei
tassi ipotecari in aumento. Fin quando la
Federal Reserve ha tenuto il costo del denaro a zero, mantenendo molto bassi gli oneri finanziari per i mutui ipotecari, le vendite annuali di case hanno fatto registrare incrementi che non si vedevano da dieci anni. Nelle attuali condizioni, quei potenziali acquirenti che lo scorso anno sarebbero stati disposti ad accendere un mutuo per comprare casa,
si stanno tirando indietro.
Il tasso medio ipotecario per un prestito di 30 anni si aggira in area 5,5%, il che significa che una casa in media costa circa 650 dollari in più al mese rispetto a 12 mesi fa. Il problema è che le stime sull'andamento dei tassi sembrerebbero destinate a restringere ulteriormente il mercato immobiliare.
Mike Dahl, analista di RBC Capital Markets, ritiene che il calo della domanda persisterà in maniera significativa per qualche tempo, perché il mercato risentirà della minore accessibilità economica degli acquirenti di case. Il capo economista della National Association of Home Builders, Robert Dietz, ha affermato all'inizio di questo mese che in corso vi è una recessione immobiliare determinata dalla politica monetaria più restrittiva della Fed e dai costi di costruzione più elevati per via dell'aumento del prezzo delle materie prime. Questo porterà in base alle previsioni per il 2022 a un calo delle case unifamiliari esistenti del 14%, mentre per quelle nuove la contrazione sarà del 16%.
USA: gli effetti della recessione immobiliare
Cosa significa tutto questo per l'economia statunitense? In base ai dati del Bureau of Economic Analysis, nel secondo trimestre la quota complessiva delle abitazioni sul PIL USA è risultata del 16,6%, quindi giocoforza una recessione immobiliare avrà un impatto notevole sull'economia a stelle e strisce. Len Kiefer, vice capo economista di Freddie Mac, ha affermato che il mercato immobiliare è un barometro utile per capire la direzionalità dell'economia. Questo vuol dire che "un rallentamento dell'attività residenziale indirizzerà nella stessa direzione anche l'economia".
Tuttavia, non tutto il male vien per nuocere. Il calo della domanda ha abbassato la crescita dei prezzi delle case. I dati ufficiali a livello governativo e degli studi specializzati del settore hanno rilevato che il ritmo di incremento delle quotazioni è stato il più lento su base annua da luglio 2020. Ciò implica che gli acquirenti potrebbero sfruttare questo aspetto a proprio vantaggio soprattutto in aree metropolitane molto competitive.
Nelle ultime settimane alcune zone chiave hanno visto un andamento dei prezzi sostanzialmente bloccato, come ad esempio a San Francisco, dove il prezzo medio di vendita è stato più basso del 4,5% rispetto allo stesso periodo del 2021; mentre a Oakland e San José la crescita è stata modesta. Uscendo dall'area californiana, su base annua i valori sono rimasti sostanzialmente piatti, con un aumento tra l'1,1% e il 3,8% in città come Chicago, Filadelfia, New York City, Pittsburh, Honolulu, Boise, Idaho, Iowa e Des Moines.
Anche se non è ancora possibile parlare di prezzi a sconto, oggi il prezzo di acquisto è sicuramente piè basso, tenendo anche conto dell'inflazione, rispetto a sei mesi fa. Gli acquirenti ora stanno cercando di spostarsi fuori dalle aree metropolitane, dove si trovano occasioni più interessanti in termini di spesa. Lo conferma il fatto che a luglio, secondo i dati Redfin, la quota di persone che cercano più in periferia grazie alla maggiore accessibilità economica è cresciuta del 33,7%, come mai si era visto fino a questo momento.