REIT europei, rischio o opportunità?

La notizia di una proposta di legge allo studio del partito Social Democratico tedesco che vorrebbe congelare  per 5 anni anni gli affitti nella città di Berlino ha messo in tensione tutti i titoli specializzati nel settore del real estate.

In due sedute l’indice europeo Euro Stoxx Real Estate ha perso il 5% ridimensionando i guadagni di un settore che da inizio anno guadagna comunque il 10%.

Le vendite si sono abbattute soprattutto sui titoli tedeschi Vonovia e Deutsche Wohnen. Soprattutto quest’ultima ha perso oltre il 15% in tre giorni ed il motivo è presto spiegabile. Il gigante immobiliare possiede oltre 100 mila appartamenti nella sola Berlino.

Le proteste in Germania erano già cominciate da tempo denotando una crescente insofferenza per la gestione del mercato real estate. Berlino ha visto un vero e proprio boom immobiliare con un raddoppio dei canoni di affitto negli ultimi sette anni.

Secondo gli analisti entro il 2030 con questo trend di aumento della popolazione (già ora a Berlino vivono 3,5 milioni di abitanti) serviranno almeno 200 mila unità abitative in più.

La ricerca estrema di rendimento dettata da titoli di stato che non offrono nessuna forma di remunerazione (il Bund decennale ha un rendimento negativo di 0.2%), combinata alla scarsità di offerta di case e alla sempre crescente attrattività della dinamica Berlino, hanno creato un mix micidiale che rende troppo alti i costi per accedere al mercato immobiliare, sia che si tratti di acquisto che di semplice affitto.

Ad inizio 2019 si era già fatto spazio la richiesta di un referendum per chiedere al governo cittadino di espropriare spazi abitativi alle società di investimento private. Considerando che  la petizione popolare fu sostenuta dai Verdi, il successo elettorale di questo partito alle ultime elezioni europee ha rinfocolato le preoccupazioni in tutto il settore del Real Estate tedesco.

La notizia della proposta di congelamento degli affitti ha riacceso i timori di erosione dei margini di reddito per le società operative nel mercato immobiliare tedesco. Basta guardare le performance in borsa  degli ultimi 5 anni di Deutsche Wohnen e Vonovia per capire quanta ricchezza è stata generata per gli azionisti.

Con rialzi di borsa nell’ordine del 150% in 5 anni (circa il 20% di rendimento annuo composto) queste società hanno decisamente sovraperformato il Dax tedesco il cui rendimento complessivo dell’ultimo quinquiennio è stato di poco superiore al 20%.

Naturalmente la preoccupazione è molto alta anche presso le associazioni dei costruttori tedeschi i quali ritengono impraticabile un congelamento degli affitti. A modo di vedere delle associazioni di categoria questo presupporrebbe un analogo congelamento nei costi di manutenzione degli immobili per un periodo di tempo identico.

Per chi volesse investire nel mercato immobiliare tedesco, ma con una maggiore diversificazione europea, è disponibile un ETF di SPDR che investe in società immobiliari e REIT europei escludendo la Gran Bretagna.

L’ETF replica l’indice FTSE EPRA Europe Ex UK Real Estate ed investe in Germania per poco più del 30% del portafoglio con le due azioni sopra citate, Vonovia e Deutsche Wohmen, rispettivamente al 14% e 8% del portafoglio.

Interessante strumento questo ETF soprattutto per chi cerca strumenti ad alto dividendo, visto che al momento offre un dividend yield del 4%.

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