Azionario vs immobiliare: dove è meglio investire?

L'annosa dicotomia tra investimento in azioni o in immobili ha sempre interessato gli investitori che hanno sovente dibattuto sull'argomento prendendo spesso delle posizioni rigide al riguardo.

Premetto che, essendo stato investitore sia dell'uno che dell'altro settore, faccio delle considerazioni del tutto personali e che quindi potrebbero non valere in assoluto. Per farlo partirei dalla grande crisi del 2008 che ha colpito principalmente il settore immobiliare in quanto legato ai mutui che la banche avevano concesso alle imprese a alle famiglie e che non hanno visto ritorno. Questo ha comportato, a seguito di sanguinosi salvataggi e qualche grosso fallimento, la chiusura dei rubinetti e la conseguente contrazione del mercato immobiliare che poi si è riflessa per effetto domino e per via della crisi di fiducia sistemica anche sul mercato borsistico.

Il lancio del quantitative easing delle banche centrali, avendo come scopo quello di far riprendere soprattutto il mercato delle case che rappresenta una componente importante del volume dei consumi di un paese e quindi della crescita del PIL, di fatto ha rilanciato invece il mercato dei titoli azionari. Il motivo è che le banche, scottati dalle esperienze passate, il denaro a forte sconto che hanno ottenuto dalla banca centrale lo hanno molto meno utilizzato per concedere mutui e prestiti e molto di più per inondare di liquidità il mercato azionario. La conseguenza di tutto questo è stata che i prezzi delle case in questi ultimi 10 anni si sono contratti e quelli delle azioni hanno in media raddoppiato se non triplicato il loro valore.

Questo chiaramente non è un motivo sufficiente per dire che comprare azioni piuttosto che immobili sia più conveniente. In realtà vanno fatte altre considerazioni.  Ne elenco alcune contestando delle affermazioni che si fanno e che non sono a mio avviso del tutto esatte:

"Gli immobili non perdono mai di valore". Il valore che avevano le case all'inizio degli anni 2000 non solo non l'hanno più recuperato in 20 anni ma con ogni probabilità passerà ancora molto tempo perché ciò accada. La ragione sta nel fatto che, Q.E. o no, le banche non concedono più mutui come lo facevano un tempo, nonostante la crescita negli ultimi anni dei prestiti. Questo perché è aumentata la precarietà del lavoro e le garanzie richieste sono cresciute, di conseguenza l'accesso al credito delle famiglie è diventato più difficoltoso. Alcune case, poi, che oggi si trovano in zone di periferia e degradate, per una questione di sicurezza, non avranno mai più quel valore di un tempo.

"Ma una casa è bene reale e la posso lasciare ai miei figli...". A parte il fatto che un'azione è rappresentativa di una società che è un'entità reale a tutti gli effetti, quindi non è un pezzo di carta fine a se stessa, cosa servirebbe lasciare un bene reale magari in una zona invivibile dove i propri figli per ragioni di opportunità legati al lavoro o altro, non ci andrebbero mai ad abitare? Non sarebbe più logico la liquidità impiegata nell'acquisto di una casa conservarla e utilizzarla per altri scopi tipo aiutare il figlio ad aprire un'attività?

"Un immobile acquistato e concesso in locazione ha un rendimento certo e relativamente alto". Le azioni distribuiscono dividendi, almeno quelle di un certo spessore, quindi il rendimento certo lo avrebbero anch'esse. Ma siamo sicuri che il rendimento di un'investimento immobiliare sia certo e relativamente elevato? Qui siamo di fronte ad un trade off tra sicurezza di percepire una rendita sicura e ottenere un rendimento alto. Mi spiego meglio. Soprattutto nelle grandi città per evitare inquilini che non pagano bisogna investire nelle zone centrali dove gli affitti vengono concessi a persone che hanno presumibilmente pochi problemi a livello economico e finanziario, quindi le case costano di più e di conseguenza la pigione percepita ha una resa in rapporto all'investimento più bassa rispetto ad una casa acquistata in zone periferiche.
Quindi in tal caso nell'investimento immobiliare vi è una componente di rischio legata all'aleatorietà della rendita che nel tempo è diventata sempre più consistente.

Oltre queste asserzioni, come si può ben vedere destituite di ogni fondamento, invece individuerei degli assioma difficili da contestare.

L'investimento immobiliare richiede un impegno costante. A differenza dell'acquisto di un'azione dove è sufficiente un click del mouse e rimanere tranquilli a osservarne l'andamento, comprare una casa richiede il disbrigo di tutta una serie di pratiche burocratiche che coinvolgono varie figure, dal notaio per il rogito, alla banca per il mutuo, all'agenzia immobiliare per l'intermediazione... Ma anche dopo l'acquisto altri impegni sono richiesti per eventuali ristrutturazioni dell'immobile, per l'intervento dei tecnici al sorgere di qualunque problema che interessa l'immobile, per il monitoraggio dei pagamenti dell'inquilino e per eventuali spese legali.

Alti costi all'entrata. Acquistare un'azione comporta la spesa per il titolo e una commissione esigua da pagare all'intermediario per l'esecuzione dell'ordine. Un immobile invece comporta spese importanti che ne fanno lievitare il costo dell'investimento. Basti pensare al costo di agenzia (2-3% del prezzo dell'immobile), al costo della parcella notarile, all'imposta di registro (9% se è seconda casa), all'eventuale costo di ristrutturazione dell'immobile.

Tassazione. Acquistando un'azione si paga la tassa sul capital gain (26%) nel caso in cui la si rivende e quella sui dividendi. Un immobile comporta oltre all'imposta di registro su citata, altre tasse inerenti la proprietà come TARI, TASI, TARSU, IMU, oltre la tassazione sulla plusvalenza del 20% nel caso la si rivende.

In conclusione si potrebbe dedurre che non c'è partita tra le due tipologie di investimento, in verità le cose non stanno proprio così, ogni investimento deve essere valutato in base a considerazioni soggettive e a competenze specifiche. Non bisogna dimenticare che anche l'immobile più disastrato ha quasi sempre un mercato e difficilmente il valore si deprezzerà al punto di azzerarsi, quello di un'azione invece è legato alle vicende della società che ne è rappresentata e se quest'ultima per qualsivoglia ragione va a finire a gambe all'aria non è raro ritrovare il valore dell'investimento completamente azzerato. Per queste ragioni non è mai saggio mettere tutte le uova in un paniere ma diversificare anche eventualmente lasciando convivere le due tipologie di investimento.

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Scoprilo nell'articolo QUI

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2 - Commenti

Antonio Leonetti

Antonio Leonetti - 01 ottobre 11:17 Rispondi

Johnny Zotti

Johnny Zotti - 01 ottobre 13:23 Rispondi